부동산 경매 vs. 부동산 공매

부동산 경매와 부동산 공매는 주택 구매 비용을 절감하려는 많은 사람들에게 인기 있는 옵션 중 하나입니다.

그러나 둘 사이에는 몇 가지 중요한 차이점이 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

1. 경매와 공매의 기본 개념

● 부동산 경매: 경매는 대개 채무자의 부동산을 법원이 개입하여 매각하는 절차를 의미합니다. 이는 주로 근저당, 가압류, 가등기 등 채권자가 채권 회수를 위해 법원을 통해 진행하는 절차입니다. 경매에서는 여러 구매자가 부동산을 입찰하며, 가장 높은 입찰가를 제시한 구매자에게 매도됩니다.

● 부동산 공매: 공매는 채무자의 부동산을 공공기관(구청, 세무서, 건강보험공단 등)이 압류한 후, 정해진 절차에 따라 공개적으로 부동산을 매각하는 것을 의미합니다. 이는 대개 세금 체납자의 재산을 강제로 처분하여 국고 수입을 증가시키기 위한 목적으로 진행됩니다.

 

 

 

 

2. 공매의 이유

공매는 세금 체납자의 재산을 압류하여 세금 회수를 위해 시행되며, 최근에는 자산 유동화와 부실 채권 정리를 위해 활용되기도 합니다. 금융 기관은 담보 부채권을 취득하고 직접 처분하는 경우도 많습니다. 또한 공매는 기업의 구조조정을 촉진하거나 각종 개발 프로젝트를 지원하기 위한 자금 조달 수단으로도 활용됩니다.

 

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3. 입찰과정 및 입찰 보증금

● 경매:입찰 보증금은 일반적으로 최저가의 10%로 설정되며, 만약 물건이 유찰된 경우 다음 회에는 전회 가격에서 대략 20~30%가량 차감된 가격으로 재경매됩니다.

● 공매: 공매에서는 응찰 가격의 10%가 입찰 보증금으로 요구됩니다. 또한, 유찰 시 1차 입찰 가격을 기준으로 10%씩 감소합니다.

 

 

 

 

4. 명도

● 경매:법적 권한이 없는 모든 점유자에 대해 낙찰자가 직접 물건을 인수할 수 있습니다. 이는 낙찰자에게 직접적인 명령 권한이 주어지며, 이로 인해 빠르고 효율적으로 소유권 전환이 가능합니다.

● 공매: 낙찰 후에도 원래의 소유자나 임차인 등이 거주하고 있는 경우, 그들을 강제로 출처하기 위해서는 별도의 법적 절차인 '명도 소송'을 걸쳐야 합니다. 이러한 추가적인 절차가 필요하기 때문에 시간과 비용이 더 들 수 있으며, 이런 부분이 공매물건의 가격을 상대적으로 낮게 만드는 요인 중 하나입니다.

 

 

 

 

 

 

5. 선순위 소유권

경매와 공매가 동시에 진행되는 경우, 선순위 소유권은 잔금을 먼저 낸 사람이 소유하게 됩니다. 경매는 잔금 납부까지 총 2주가 소요되는 반면, 공매는 일반적으로 매각 허가 결정 이후 일주일 이내에 잔금을 납부해야 합니다.

 

 

 

 

부동산 경매와 공매는 각각의 장단점이 있습니다. 경매회사에서는 낙찰자가 빠르게 소유권을 얻을 수 있는 반면, 공밤회사에서는 일반적으로 가격이 저렴하다는 장점이 있습니다. 하지만 명도에 관한 문제, 입찰과정, 보증금 등에 차이가 있으므로 이를 충분히 이해하고 선택하는 것이 중요합니다. 본 포스트를 통해 부동산 경매와 공매의 차이점에 대해 알게 되셨기를 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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